Investera i fastigheter

Investeringar i fastigheter kan ske på flera olika sätt. Detta bland annat genom att direktäga dem, investera i fastighetsbolag eller låna ut pengar till fastighetsbolag.

Fördelen med fastigheter är bland annat att de ger inflationshedge, riskspridning och stabil avkastning till relativt låg risk.

Vilken väg som väljs avgör både risknivå och förväntad avkastning. De olika vägarna kan kategoriseras utifrån nedanstående punkter. Ofta kombineras dessa punkter men primärt kommer avkastningen från en av dessa.

1. Intäkt och värdeökning på fastigheten – Direktägande, Aktier, Fonder, ETF
2. Enbart värdeökning på fastigheten – Äga egen bostad
3. Kapitaltillförsel: Lån, Crowdfunding

1. Äga fastigheter – Direktägande

• Kräver stort kapital och kunskap
• Främst fastighetsbolag som äger
• Bör ske i bolagsform

Att äga och hyra ut fastigheter är en väg till avkastning. Det kräver däremot både ett stort kapital samt en viss kunskap om fastighetsförvaltning. För de som inte har kunskap/tid finns möjlighet att köpa in ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning.

Det är få privatpersoner som äger, förvaltar och tjänar pengar på fastigheter. Detta just på grund av det större kapital som krävs.

2. Svenska Bostadsfonden – Direktägande i hyresfastigheter

• Låg korrelation med aktiemarknaden
• Investering utanför storstäderna

SBF erbjuder investering i svenska hyresfastigheter. Företaget tar in kapital från både privatpersoner, företag och institutioner. Aktierna kan köpas/säljas på en öppen marknad (NGM) via exempelvis Avanza men de kan även lösas in vart femte år. Inlösning sker då till gällande substansvärde. 

SBF har som mål att investeringar i deras fond ska ge 6 – 9 % totalavkastning.

SBF är därmed ett enkelt sätt att direktinvestera i enbart hyresfastigheter. Dessutom med fördelen att aktierna alltid kan lösas in till substansvärdet.

3. Aktier – I fastighetsbolag

• Går att genomföra med lågt belopp
• Även direktavkastning
• Förvaltas med målet att få god avkastning

Att äga aktier i fastighetsbolag skapar ett indirekt ägande i fastigheter. Med god värdeutveckling på bolagens fastigheter kommer även bolaget (oftast) att värderas högre – och aktien öka i pris.

Inriktningen hos dessa bolag kan variera kraftigt. Diös investerar exempelvis främst inom ”stadsutveckling” i Norrland medan Hufvudstaden främst har kontorsfastigheter i Stockholm och Göteborg. Det går därmed exempelvis att välja fastighetsbolag utifrån inriktning, geografi, historisk direktavkastning eller belåningsgrad.

En stor fördel med att investera i fastigheter, via aktier, är att du som investerare inte behöver vara väl insatt in fastighetsmarknaden. Denna kunskap finns istället inom det bolag som investeringen sker i. Varje bolag äger ett stort antal fastigheter – vilket ger riskspridning. Genom att sedan investera i flera olika fastighetsbolag skapas ytterligare riskspridning.

En nackdel är däremot bolagsrisken. Det är därmed inte säkert att en het fastighetsmarknad återspeglas i högre aktiekurs.  

• Se fastighetsbolag hos Avanza

4. Preferensaktier i fastighetsbolag

• Fast avkastning per år
• Förtur vid aktieutdelning
• Lägre risk än med stamaktier

Preferensaktier i fastighetsbolag ger en stabil årlig avkastning. Företag kan ge ut preferensaktier om de är i behov av kapital. Detta med löfte om en högre aktieutdelning än vad stamaktierna under det året hade. 

Dessa aktier ger aktieutdelning på en förutbestämd nivå. Därmed påverkas inte kursen lika mycket av fastighetsbolagets ekonomiska utveckling som stamaktierna.

Utdelning till preferensaktier prioriteras även före utdelning till stamaktierna. Vid sämre ekonomisk utveckling kan det exempelvis innebära att enbart preferensaktierna får utdelning. Skulle företaget inte ha möjlighet att ge någon utdelning alls räknas detta generellt som innestående belopp. Därmed behöver ett större belopp betalas i aktieutdelning till preferensaktierna innan stamaktierna får utdelning.

Värdet påverkas både av den procentuella förväntade utdelningen samt ränteläget i landet. Går räntan upp kommer det påverka priset på stamaktier negativt. Det är även viktigt att komma ihåg att preferensaktierna kurs inte följer stamaktiens då utdelningarna beräknas på helt olika sätt.

• Se alla preferensaktier hos Avanza

(Lär dig mer: Hur man tänka kring preferensaktier? – Avanza)

• Läs även vår artikel om: preferensaktier

5. Fonder – Mot fastighetsbranschen

• Bred riskspridning
• Aktiv förvaltning
• Förvaltningsavgift på 1- 2 %

En fastighetsfond består av aktier från flera olika bolag inom fastighets- och byggbranschen. En fördel är därmed att en bred riskspridning skapas genom att äga fondandelar. Du behöver inte heller själv avgöra vilka bolag som är köpvärda utan överlåter detta beslut till fondförvaltarna.

Nackdelen är den fondavgift (förvaltningsavgift) som behöver betalas. Denna avgift är generellt kring 1 – 2 % per år.

Fonderna skiljer sig åt framförallt utifrån region och vilka branscher som investeringar sker inom. Exempel:

1. Odin Fastighet C = Investerar mot Sverige, Norge, Danmark och Finland. Detta i bolag som ”huvudsakligen bedriver verksamhet i eller med fastigheter”.
2. Robur Fastighet A = Investerar 25 % i Sverige och 75 % globalt. Detta i fastighetsbolag, mäklare, byggbolag, skogsbolag och kraftbolag.

Andra fonder är exempelvis:

• PriorNilsson Realinvest A
• Länsförsäkringar Fastighetsfond A

• Se fastighetsfonder hos Avanza

6. ETF – Fonder i andra länder

• Exponering över hela världen
• Finns internationella indexfonder
• Bred riskspridning

Med ETF kan investering ske på den internationella marknaden. Detta kan ställas mot svenska fonder som generellt har en övervägande del av innehavet i Sverige eller Norden. ETF är börshandlade fonder som framförallt har fördelen i att de ger exponering mot både bolag och tillgångar som inte nås via svenska fonder.

Genom att exempelvis köpa Vanguard REIT skapas en bredare riskspridning. Den amerikanska börshandlade fonden investerar med målet att utvecklingen ska spegla ”MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index”. Med andra ord en global indexfond mot fastighetsbranschen – med en avgift som är under 25 % av många svenska fastighetsfonder.

ETF:er som du inte hittar hos Avanza hittar du ofta hos Etoro.com/sv.

• Läs även vår artikel om: ETF:er

7. Lån – Till fastighetsbolag

• Låg risk i förhållande till avkastning
• Fond inom ISK
• Lån via låneplattform
• 5 – 10 % per år

Att låna ut pengar till fastighetsföretag är idag mycket enkelt och kan exempelvis ske via olika plattformar på nätet. Det innebär därmed ett indirekt ägande i fastigheterna då dessa är säkerhet för lånen.

Som investerare är det möjligt att läsa på olika fastighetsprojekt och sedan välja projekt att låna ut pengar till utifrån risknivå, avkastning, projektets mål osv. Utlåning och återbetalning av lånet går alltid via plattformarna. Det är därmed de som tar hand om all administration, kreditbedömning, påminnelser m.m.

• Låna ut via plattform

Den grundläggande funktionen för plattoformarna är att koppla samma privatpersoner som vill låna ut sina pengar mot ränta med fastighetsprojekt som behöver finansiering.

• Fastighetsräntefond

Tessins fastighetsräntefond består av en ”korg” av Tessins fastighetslån. Genom att investera i fonden skapas därmed en automatiskt stor riskspridning. En fördel, mot att investera direkt via plattformen, är även att handel kan ske inom ett ISK. 

Du kan investera i Tessins fastighetsfond via Nordnet.se

8. Företagsobligationer

• Fast avkastning
• Låg risk på större bolag
• ”Låna ut” pengar under en förutbestämd tid

Företagsobligationer används som kapitalanskaffning för ett företag. Detta istället för exempelvis preferensaktier eller banklån. Den investerade summan ges tillbaka, tillsammans med ränta, när obligationer löper ut. Det finns därmed stora likheter med ett lån med amortering och räntebetalning i slutet av löptiden.

Då avkastningen är förutbestämd kommer värdet på obligationerna framförallt att avgöras av ränteläget i landet samt hur stabil/orolig aktiemarknaden är. Vid en instabil aktiemarknad söker sig investerare till säkrare investeringar vilket kan vara företagsobligationer.

Risken är att företaget går i konkurs och därmed inte kan återbetala beloppet på förfallodagen.

(Företagsobligationer med Fabian Dahl, förvaltare på Simplicity)

Obligationer handlar du enklast hos Avanza.se

9. Crowdfunding

Crowdfunding innebär att flera personer/företag finansierar ett projekt. Finansieringslösningen kan delas upp i två kategorier:

• Lånebaserad crowdfunding

Ett flertal investerare lånar ut pengar till ett specifikt byggprojekt. Se rubriken ”Lån – till fastighetsbolag” ovan.

• Aktiebaserad crowdfunding

Investerare blir delägare i ett större fastighetsprojekt. Avkastningen avgörs därmed av eventuell aktieutdelning och värdeökning på dessa aktier.

10. (Köpa sin egen bostad)

• Investera i lägenhet/villa för att sälja vidare
• Historiskt god värdeutveckling
• Är det investering?

Kan ett bostadsköp ses som investering? Detta utifrån att priserna på bostadsmarknaden historiskt sett gått uppåt. Både ja och nej. Det blir i detta fall viktigt att se på vad som är den primära orsaken.

Om bostaden köps med målet att exempelvis renovera den och sälja den inom några år – då kan det ses som en investering. Det blir därmed ännu ett sätt att investera i fastigheter. Avkastningen kan bli mycket hög – men det krävs kunskap om bostadsmarknaden samt vilka renoveringar som på bästa sätt höjer värdet på bostaden.

Men om bostaden primärt köps som boende bör det inte ses som investering. Detta eftersom de flesta vill bo kvar i sin bostad även om värdet går upp.

Varför investera i fastigheter?

• Kompenserar inflation

Ökad inflation innebär även ökade fastighetspriser och hyresnivåer. Fastighetsinvesteringar är investeringar som står ”stadigt” även om inflationen ökar.

• Riskspridning

Värdet på fastigheter har ingen stark korrelation med börsutveckling eller konjunktur. Självklart dämpas priserna något om köpkraften minskas (lågkonjunktur) men detta inte i samma utsträckning som värdet på andra tillgångar. Investeringar i fastigheter kan därmed ske som en riskspridning.

• Hög ränta – till låg risk

Avkastningen på fastigheter beräknas generellt till ca 5 – 10 %. Även om det finns risker (se exempelvis på fastighetskraschen i USA) så är det hög avkastning i förhållande till risk. Detta framförallt vid en bred diversifiering.

• Belåningsmöjligheten

Vid direktinvestering i fastigheter finns stora möjligheter att belåna dessa för ytterligare investeringar. Det är få andra investeringar som är lika enkla att belåna.

• Flera bolag med lång tid av hög direktavkastning

Både Castellum och Wihlborg har en mycket lång historia av höjd utdelning år efter år men även flera andra fastighetsbolag har en bra utdelningshistorik.

Risker

Räntan går upp

Fastighetsbranschen är en av de branscher som allra mest påverkas av ränteförändringar. Detta utifrån att de generellt har stora lån. Med en högre ränta skapas därmed betydligt större räntekostnader för företaget.

En högre ränta innebär även att företagsobligationer och preferensaktier inte blir lika attraktiva. Detta utifrån att en ränteplacering kan anses vara ett bättre alternativ från investerarna.

Fastighetskrasch

Grunden för den internationella finanskrisen (2007 – 2008) var en fastighetskrasch på den amerikanska marknaden. Som grafen visar nedan var index för priset på amerikanska bostäder uppe på ca 195 varpå det föll kraftigt ner till ca 130. En stor mängd privatpersoner och företag fick svårigheter att betala sina lån vilket resulterade i kommande bankkris och ett prisras på fastighetsmarknaden.

Bolagsrisk

Bolagsrisken uppstår oavsett om investeringar sker direkt i fastigheter, i fastighetsbolag eller finansiering till fastighetsbolag (crowdfunding, P2P, obligationer). För det första behöver inte bolaget öka i värde även om dess fastigheter ökar i värde. För det andra kan hela innehavet förlora värde vid en konkurs.