Fastighetsaktier

Fastighetsaktier är aktier i bolag som äger, förvaltar och/eller hyr ut fastigheter. Det som framförallt skiljer dem åt är vad för slags fastigheter de förvaltar, dess börsvärde, premie/rabatt samt var i landet de har fastigheter. Det kan exempelvis vara hyresfastigheter för privatpersoner, kontor eller hotell.

En fördel är att fastighetsbolag generellt är stabila bolag med bra kassaflöden. Flera av de större bolagen i Sverige har även en lång historia av hög direktavkastning och stabila utdelningar. Likt livsmedel kommer det även alltid finnas efterfrågan på boende, lokaler och kontor.

En nackdel med fastighetsaktier är att bolagen är räntekänsliga. Går räntan upp kommer det långsiktigt att skapa betydligt högre räntekostnader på de stora lån som dessa bolag har.

Börsnoterade fastighetsbolag med olika inriktningar

Fastighetsbolag äger eller förvaltar fastigheter. Primärt kategoriseras de utifrån om innehavet är kommersiella fastigheter eller bostäder. Inom kommersiella fastigheter finns även flera ”underkategorier” så som hotell, lager, logistik osv.

Kommersiella fastigheter

Med kommersiella fastigheter menas fastigheter där företag har sin verksamhet. Med andra ord kommer hyresintäkterna från verksamheter som inte är bostäder. Exempel är hotell, butiker, restauranger och mataffärer.  

Kommersiella fastigheter är alltså ett samlingsbegrepp som det sedan finns underkategorier till. Det finns exempelvis fastighetsbolag med inriktning mot hotell, lager eller industrilokaler (se kommande rubriker). Exempel på fastighetsaktier med kommersiell inriktning:

• Balder – investerar främst i fastigheter i större städer och tillväxtområden. Aktiv i Norden.
• Diös – Kommersiella fastigheter och bostäder. Främst i norra Sverige.
• Kungsleden – Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner, exempelvis Stockholm, Mälardalen, Norrland och Sydvästra Sverige.
• Wihlborgs Fastigheter – Kommersiella fastigheter i Öresundsregionen och Köpenhamnsregionen.
• Castellum – Kontor, butik, lager och industri. Främst inom nordiska tillväxtregioner.
• NP3 – Handel, industri, logistik, kontor, restauranger, förråd och motionscenter. Norra delarna av Sverige.
• Wallenstam – Bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter i svenska storstadsområden.
• Fastpartner – Äger, utvecklar och förvaltar inom ”större expansiva områden runtom Syd- och Mellansverige.
• Hufvudstaden – Stor och bred fastighetsportfölj med fokus på storstäder i Norden. Hyr främst ut kontors- och butikslokaler. Har många kunder inom bank, juridik, IT, media och finans.
• Solnaberg – Mindre fastighetsbestånd i Solna.
• Fabege – Förvaltning, förädling och utveckling av fastigheter. Allt från nybyggnation till ombyggnation, främst inom Stockholm.

Kommersiella – Hotell

Vissa fastighetsbolag har hotell som en del av dess fastighetsportfölj. Andra har uteslutande eller övervägande hotell i sitt innehav. Det innebär generellt mycket långa hyreskontrakt av stora hotellkedjor.

• Pandox – Sveriges största renodlade hotellfastighetsbolag. Har både fastigheter i Sverige och utomlands, bland annat Tyskland och England.
• Balder – Har vuxit genom köp av hotell från bland annat Pandox och DnB.

Kommersiella – Lager och industri

En del fastighetsbolag fokuserar främst mot industriella fastigheter och lagerverksamhet. Dessa fastigheter har därmed helt andra krav, och kunder, än när de består av kontor/bostäder.

Inom denna kategori hittas exempelvis:

• Sagax – Stora kommersiella fastigheter inom lager/industri. Främst inom Norden men även delvis i Europa.
• Catena – Fokus på lager- och logistikanläggningar som kan bistå företag i Skandinaviens storstadsområden. En stor del av dess kunder är E-handelsföretag.

Privata bostäder

Motsatsen mot kommersiella fastigheter är därmed privata bostäder. Det finns flera tydliga skillnader mellan dessa inriktningar. Bland annat är hyreskontrakten betydligt kortare och hyresnivåerna begränsas av regleringar. Det är alltså inte fri hyressättning mot privatpersoner – något det är på företagsmarknaden.

Flera av dessa fastighetsbolag är mindre och mer lokala än de stora bolagen med mer kommersiell inriktning. Exempel är:

• HEBA – Utvecklar större fastighetsprojekt främst i Stockholmsregionen. Hyr främst ut privatbostäder.
• Bonäsudden Holding – Äger och förvaltar bostadsfastigheter i Linköpingsregionen.
• Sydsvenska Hem – Har hyresfastigheter och samhällsfastigheter i södra Sverige. Främst Lomma, Helsingborg och Landskrona.

Samhällsfastigheter

Samhällsfastigheter är fastigheter inom den offentliga sektorn och social service i samhället. Det kan exempelvis vara inom sjukvård, rättsväsendet och skolor. Att bygga och förvalta dessa fastigheter kräver spetskompetens inom de specifika områdena.

• Brinova – Har både samhällsfastigheter och privata bostäder. Förvaltar även fastigheter åt andra aktörer. Främst aktiv i södra Sverige.
• Samhällsbyggnadsbolaget i Norden – Största svenska aktören inom samhällsbyggnad. Bygger, renoverar och utvecklar fastigheter över hela Norden.  

Fastighetsförvaltning

Flera fastighetsbolag både äger och förvaltar fastigheter. Men det finns även de vars huvudsakliga affärsidé är förvaltning åt andra fastighetsägare. Exempel:

• Brinova – En del av verksamheten är fastighetsförvaltning inom privat och offentlig sektor.

Renovering och uppgradering

Att äga och förvalta är inte samma sak som äga och uppgradera/förändra. Vissa fastighetsbolag har förädling som affärsidé. De investerar i fastigheter som kan förändras och anpassas efter vad marknaden söker efter. I Stockholm har exempelvis flera vindar byggts om till vindsvåningar. Här är alltså affärsidén framförallt att höja värdet på fastigheterna genom totalrenovering och ombyggnation.

• John Matsson – ”John Matsson förädlar sina byggnader genom att renovera och därmed uppgradera lägenheterna…..i enlighet med den beprövade Larsbergsmodellen”. / Johnmattson.se. Bolaget är aktiv i Storstockholm och främst Lidingö.

I videon från Börslunch snackar experterna fastighetsaktier

Exempel på fastighetsaktier

Nedan presenteras de största fastighetsbolagen i Sverige tillsammans med ett par mindre bolag med mer lokala inriktningar. 

Andra vägar att investera i fastigheter

Utöver att investera i aktier inom fastighetsbranschen finns ytterligare vägar att investera i fastigheter:

• Läs mer i vår artikel: Investera i Fastigheter

Fördelar / Nackdelar / Marknad

Stabilt och ofta hög direktavkastning

Stora fastighetsbolag ses generellt som stabila företag utan stor volatilitet. Detta utifrån att bolagets värde oftast inte avviker mer än några procent från värdet på fastigheterna och att fastighetsmarknaden överlag anses vara stabil (tillfälliga instabila perioder har förekommit).

Rabatt eller premie

Fastighetsaktier kan handlas med rabatt eller premie. Det visar om företaget värderas lägre eller högre än värdet på dess tillgångar (fastigheter).

Rabatt – Värdet på tillgångarna är högre än värdet på företaget. Skulle samtliga fastigheter säljas skulle alltså företaget få in mer likvida medel än dess totala börsvärde.

Premie – Värdet på tillgångarna är lägre än värdet på företaget. Det kan exempelvis bero på att aktieägarna har stor tilltro till att företaget kommer att utvecklas positivt i framtiden. Detta är därmed inräknat i aktiekursen.

Aktuell rabatt/premie går att se på Fastighetsvärlden.se. De siffror som presenteras är tagna från senaste delårsrapporten i förhållande till aktuell aktiekurs.

Ränterisken & Belåning

En av de största ”farorna” för fastighetsbolag är en höjd ränta. Bolagen har generellt stora lån och en av dess största kostnader är därmed räntekostnaden för lånen. Om marknaden förväntar sig en höjd styrränta kan detta påverka värderingen av fastighetsbolagen negativt.

En högre ränta innebär även att investerare har ett högre avkastningskrav. Om detta inte uppnås kan räntebärande värdepapper ses som ett bättre alternativ.

Ett sätt att se på ränterisken är att kontrollera företagets belåningsgrad. Det visar lånens storlek i förhållande till fastigheternas totala värde.

Jämföra mot Fbindex

Fbindex (Fastighetsbolagsindex) är ett index som följer samtliga fastighetsbolag på Stockholmsbörsen. Detta index är viktat utifrån substansvärdes rabatt/premie. Genom att se på Fbindex och jämföra detta mot specifika fastighetsbolag går det därmed att se dess utveckling i förhållande till branschen i helhet.

(Källa: https://fbindex.se/fbi/#/index)

Risk/möjlighet med nya kontorstrender

Under corona-pandemin rekommenderades företag att låta sina anställda jobba hemifrån i så stor utsträckning som möjligt. Många fick även smak för att jobba delar av sin arbetstid hemifrån enligt en undersökning av Kantar Sifo. I undersökningen, genomförd i slutet av 2020, framkom att andelen hemmajobb önskades ökas med ca 250 %. En trend som flera företag även följt och därmed minskat sitt behov av kontor, samtidigt som de kontor som används behöver vara mer flexibla.

Det var däremot bara en förstärkning av den trend som redan tidigare funnits. Bland annat har så kallade cowork-företag ökat mycket kraftigt i Sverige. Med digitaliserade arbeten och önskemål från de anställda kan framtidens kontor se annorlunda ut än idag. Vissa fastighetsbolag kan till och med behöva ändra sitt innehav eller bygga om för att möta kundernas behov.

Konjunkturkänsligt – eller inte

Fastighetsbolag brukar presenteras som stabila och inte lika konjunkturkänsliga som andra bolag på börsen. Men det finns även stor skillnad mellan dessa bolag.

De som hyr ut hyresbostäder, samt är aktiva inom offentlig sektor, påverkas i mycket liten grad av en lågkonjunktur. Då påverkas däremot hotell, butiker och kontor allt mer.