Fastighetsaktier är aktier i bolag som äger, förvaltar och/eller hyr ut fastigheter. Det som framförallt skiljer dem åt är vad för slags fastigheter de förvaltar, dess börsvärde, premie/rabatt samt var i landet de har fastigheter. Det kan exempelvis vara hyresfastigheter för privatpersoner, kontor eller hotell.
En fördel är att fastighetsbolag generellt är stabila bolag med ett bra kassaflöde. Flera av de större bolagen i Sverige har även en lång historia av hög direktavkastning och stabila utdelningar. Likt livsmedel kommer det även alltid finnas efterfrågan på boende, lokaler och kontor.
En nackdel med fastighetsaktier är att bolagen är räntekänsliga. Går räntan upp kommer det långsiktigt att skapa betydligt högre räntekostnader på de stora lån som dessa bolag har.
Artikelns innehåll
Fastighetsaktier i korthet:
Det finns även ett flertal bolag som har sin verksamhet mot fastigheter utan att för den skulle klassas som fastighetsbolag. Bland dessa finns exempelvis mäklare och byggföretag.
💡 Några snabba tips innan du läser vidare
Det är helt gratis att öppna konton hos alla aktörer nedan.
🔗 IG.com/sv – Följ, handla & gör teknisk analys på världens alla marknader.
Plattform & mobil-app som håller världsklass & är helt gratis.
Erbjuder handel i kryptovalutor, råvaror, index, aktier osv i realtid 24/7.
🔗 Etoro.com/sv – Alltid 0 kr i courtage på aktiehandel.
Handla i olika sorters valutor, CFD:s, aktier, index, råvaror osv. ({etoroCFDrisk} % av de som handlar CFD:s förlorar pengar).
🔗 Levler.se – Ny svensk nätmäklare för aktier & fonder med 0 kr i courtage fram till år 2025
Erbjuder ISK-konto.
🔗 Avanza.se & Nordnet.se – Öppna konto hos båda och utnyttja deras erbjudanden.
Bägge två erbjuder 0 kr i courtage & 0 kr i fondavgifter för alla med upp till 50 000 kr på kontot.
🔗 Sigmastocks.se – ISK-konto där du låter deras aktierobot välja ut aktier åt dig.
Väljer ut aktier med hjälp av algoritmer.
Minsta insättning = 1 kr.
Fastighetsbolag med olika inriktningar
Fastighetsbolag äger eller förvaltar fastigheter. Primärt kategoriseras de utifrån om innehavet är kommersiella fastigheter eller bostäder. Inom kommersiella fastigheter finns även flera ”underkategorier” så som hotell, lager, logistik osv.
Kommersiella fastigheter
Med kommersiella fastigheter menas fastigheter där företag har sin verksamhet. Med andra ord kommer hyresintäkterna från verksamheter som inte är bostäder. Exempel är hotell, butiker, restauranger och mataffärer.
Kommersiella fastigheter är alltså ett samlingsbegrepp som det sedan finns underkategorier till. Det finns exempelvis fastighetsbolag med inriktning mot hotell, lager eller industrilokaler (se kommande rubriker). Exempel på fastighetsaktier med kommersiell inriktning:
- Balder – investerar främst i fastigheter i större städer och tillväxtområden. Aktiv i Norden.
- Diös – Kommersiella fastigheter och bostäder. Främst i norra Sverige.
- Kungsleden – Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner, exempelvis Stockholm, Mälardalen, Norrland och Sydvästra Sverige.
- Wihlborgs Fastigheter – Kommersiella fastigheter i Öresundsregionen och Köpenhamnsregionen.
- Castellum – Kontor, butik, lager och industri. Främst inom nordiska tillväxtregioner.
- NP3 – Handel, industri, logistik, kontor, restauranger, förråd och motionscenter. Norra delarna av Sverige.
- Wallenstam – Bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter i svenska storstadsområden.
- Fastpartner – Äger, utvecklar och förvaltar inom ”större expansiva områden runtom Syd- och Mellansverige.
- Hufvudstaden – Stor och bred fastighetsportfölj med fokus på storstäder i Norden. Hyr främst ut kontors- och butikslokaler. Har många kunder inom bank, juridik, IT, media och finans.
- Solnaberg – Mindre fastighetsbestånd i Solna. Största kund (2021) var IF Skadeförsäkring AB.
- Klövern – Lager, logistik, vård, utbildning samt detaljhandel. Finns över hela Norden men främst inom Syd- och Mellansverige.
- Fabege – Förvaltning, förädling och utveckling av fastigheter. Allt från nybyggnation till ombyggnation, främst inom Stockholm.
Tips:
Öppna konto gratis hos Avanza.se & Etoro.com/sv så kan du handla aktier courtagefritt. Hos Avanza får du ha max 50 000 kr på ditt konto för att handla aktier courtagefritt men hos Etoro är det obegränsat. Hos Etoro kan du dessutom handla i olika sorters valutor, råvaror, index osv på stora delar av världens marknader.
Disclaimer: {etoroCFDrisk}% av privatpersoner förlorar pengar när de handlar med CFD:s. Du bör överväga om du förstår hur CFD:s fungerar och om du har råd att ta den höga risken att förlora dina pengar.
Etoro är en global nätmäklare där man kan handla aktier utan courtage. Man kan även handla CFD:s vilket gör att man både kan gå lång och kort på ett smidigt sätt. Du kan även välja hävstång när du handlar CFD:s.
Disclaimer: Handel med hävstång innebär en hög risk för att du förlorar ditt kapital.
Hos Etoro kan du handla:
- Råvaror
- Index
- Aktier (både vanligt och via CFD)
- Alla olika sorters Valutor
Kommersiella – Hotell
Vissa fastighetsbolag har hotell som en del av dess fastighetsportfölj. Andra har uteslutande eller övervägande hotell i sitt innehav. Det innebär generellt mycket långa hyreskontrakt av stora hotellkedjor.
- Pandox – Sveriges största renodlade hotellfastighetsbolag. Har både fastigheter i Sverige och utomlands, bland annat Tyskland och England.
- Balder – Har vuxit genom köp av hotell från bland annat Pandox och DnB.
Kommersiella – Lager och industri
En del fastighetsbolag fokuserar främst mot industriella fastigheter och lagerverksamhet. Dessa fastigheter har därmed helt andra krav, och kunder, än när de består av kontor/bostäder.
Inom denna kategori hittas exempelvis:
- Sagax – Stora kommersiella fastigheter inom lager/industri. Främst inom Norden men även delvis i Europa.
- Catena – Fokus på lager- och logistikanläggningar som kan bistå företag i Skandinaviens storstadsområden. En stor del av dess kunder är E-handelsföretag.
Privata bostäder
Motsatsen mot kommersiella fastigheter är därmed privata bostäder. Det finns flera tydliga skillnader mellan dessa inriktningar. Bland annat är hyreskontrakten betydligt kortare och hyresnivåerna begränsas av regleringar. Det är alltså inte fri hyressättning mot privatpersoner – något det är på företagsmarknaden.
Flera av dessa fastighetsbolag är mindre och mer lokala än de stora bolagen med mer kommersiell inriktning. Exempel är:
- HEBA – Utvecklar större fastighetsprojekt främst i Stockholmsregionen. Hyr främst ut privatbostäder.
- Bonäsudden Holding – Äger och förvaltar bostadsfastigheter i Linköpingsregionen.
- Sydsvenska Hem – Har hyresfastigheter och samhällsfastigheter i södra Sverige. Främst Lomma, Helsingborg och Landskrona.
Samhällsfastigheter
Samhällsfastigheter är fastigheter inom den offentliga sektorn och social service i samhället. Det kan exempelvis vara inom sjukvård, rättsväsendet och skolor. Att bygga och förvalta dessa fastigheter kräver spetskompetens inom de specifika områdena.
- Brinova – Har både samhällsfastigheter och privata bostäder. Förvaltar även fastigheter åt andra aktörer. Främst aktiv i södra Sverige.
- Samhällsbyggnadsbolaget i Norden – Största svenska aktören inom samhällsbyggnad. Bygger, renoverar och utvecklar fastigheter över hela Norden.
Fastighetsförvaltning
Flera fastighetsbolag både äger och förvaltar fastigheter. Men det finns även de vars huvudsakliga affärsidé är förvaltning åt andra fastighetsägare.
Exempel:
- Brinova – En del av verksamheten är fastighetsförvaltning inom privat och offentlig sektor.
Renovering och uppgradering
Att äga och förvalta är inte samma sak som äga och uppgradera/förändra. Vissa fastighetsbolag har förädling som affärsidé. De investerar i fastigheter som kan förändras och anpassas efter vad marknaden söker efter. I Stockholm har exempelvis flera vindar byggts om till vindsvåningar. Här är alltså affärsidén framförallt att höja värdet på fastigheterna genom totalrenovering och ombyggnation.
- John Matsson – ”John Matsson förädlar sina byggnader genom att renovera och därmed uppgradera lägenheterna…..i enlighet med den beprövade Larsbergsmodellen”. / Johnmattson.se. Bolaget är aktiv i Storstockholm och främst Lidingö.
I videon från Börslunch snackar experterna fastighetsaktier
Tips:
Öppna konto gratis hos Avanza.se & Etoro.com/sv så kan du handla aktier courtagefritt. Hos Avanza får du ha max 50 000 kr på ditt konto för att handla aktier courtagefritt men hos Etoro är det obegränsat. Hos Etoro kan du dessutom handla i olika sorters valutor, råvaror, index osv på stora delar av världens marknader.
Disclaimer: {etoroCFDrisk}% av privatpersoner förlorar pengar när de handlar med CFD:s. Du bör överväga om du förstår hur CFD:s fungerar och om du har råd att ta den höga risken att förlora dina pengar.
Etoro är en global nätmäklare där man kan handla aktier utan courtage. Man kan även handla CFD:s vilket gör att man både kan gå lång och kort på ett smidigt sätt. Du kan även välja hävstång när du handlar CFD:s.
Disclaimer: Handel med hävstång innebär en hög risk för att du förlorar ditt kapital.
Hos Etoro kan du handla:
- Råvaror
- Index
- Aktier (både vanligt och via CFD)
- Alla olika sorters Valutor
Exempel på aktier
Nedan presenteras de största fastighetsbolagen i Sverige tillsammans med ett par mindre bolag med mer lokala inriktningar.
| Företag | Regioner | Inriktning |
| Castellum | Norden | Kommersiella fastigheter |
| Fastpartner | Syd- och Mellansverige | Kommersiella fastigheter |
| Kungsleden | Mälardalen / Sydvästra / Norrland | Kommersiella fastigheter |
| Kövern | Syd- & Mellansverige | Kommersiella fastigheter |
| Wihlborg | Öresundsregionen | Kommersiella fastigheter |
| Balder | Norden | Kommersiellt / hotell |
| Diös | Främst norra Sverige | Kommersiella / Bostäder |
| Hufvudstaden | Storstäder i norden | Kontors- & butikslokaler |
| Solnaberg | Solna | Kommersiella fastigheter |
| Wallenstam | Svenska storstadsområden | Kommersiella fastigheter |
| NP3 | Norra Sverige | Kommersiella fastigheter |
| Pandox | Sverige / Europa | Hotell |
| Catena | Skandinaviens storstadsregioner | Lager och logistik |
| Sagax | Norden /Europa | Lager /Industri |
| Samhälls-byggnads- bolaget (SBB) | Norden | Samhälle / Bostäder |
| Atrium Ljungberg | Svenska storstadsregioner | Stadsutveckling / Bostäder |
| Brinova | Södra Sverige | Samhäll / Bostäder |
| HEBA | Stockholm | Bostäder |
| Sydsvenska hem | Skåne | Bostäder |
| Bonäsudden Holding | Linköping | Bostäder |
| John Mattson | Stockholm | renovering / Förvaltning |
Andra vägar att investera i fastigheter
Utöver att investera i aktier inom fastighetsbranschen finns ytterligare vägar att investera i fastigheter:
- Läs mer i vår artikel: Investera i Fastigheter
Fördelar / Nackdelar / Marknad
Stabilt och ofta direktavkastning
Stora fastighetsbolag ses generellt som stabila företag utan stor volatilitet. Detta utifrån att bolagets värde oftast inte avviker mer än några procent från värdet på fastigheterna och att fastighetsmarknaden överlag anses vara stabil (tillfälliga instabila perioder har förekommit).
Bland bolag med återkommande hög direktavkastning hittas även ett flertal stora fastighetsbolag. Exempel på detta är Fast.Partner, Hufvudstaden och Wallenstam.
Rabatt eller premie
Fastighetsaktier kan handlas med rabatt eller premie. Det visar om företaget värderas lägre eller högre än värdet på dess tillgångar (fastigheter).
Rabatt – Värdet på tillgångarna är högre än värdet på företaget. Skulle samtliga fastigheter säljas skulle alltså företaget få in mer likvida medel än dess totala börsvärde.
Premie – Värdet på tillgångarna är lägre än värdet på företaget. Det kan exempelvis bero på att aktieägarna har stor tilltro till att företaget kommer att utvecklas positivt i framtiden. Detta är därmed inräknat i aktiekursen.
Aktuell rabatt/premie går att se på Fastighetsvärlden.se. De siffror som presenteras är tagna från senaste delårsrapporten i förhållande till aktuell aktiekurs.
Ränterisken & Belåning
En av de största ”farorna” för fastighetsbolag är en höjd ränta. Bolagen har generellt stora lån och en av dess största kostnader är därmed räntekostnaden för lånen. Om marknaden förväntar sig en höjd styrränta kan detta påverka värderingen av fastighetsbolagen negativt.
En högre ränta innebär även att investerare har ett högre avkastningskrav. Om detta inte uppnås kan räntebärande värdepapper ses som ett bättre alternativ.
Ett sätt att se på ränterisken är att kontrollera företagets belåningsgrad. Det visar lånens storlek i förhållande till fastigheternas totala värde.
Jämföra mot Fbindex
Fbindex (Fastighetsbolagsindex) är ett index som följer samtliga fastighetsbolag på Stockholmsbörsen. Detta index är viktat utifrån substansvärdes rabatt/premie. Genom att se på Fbindex och jämföra detta mot specifika fastighetsbolag går det därmed att se dess utveckling i förhållande till branschen i helhet.
(Källa: https://fbindex.se/fbi/#/index)
Lägg märke till hur fastighetsaktierna föll betydligt mer än OMXS30 under utbrottet av coronapandemin i Sverige våren 2020. Till stor del beroende på oron att butiker/restauranger skulle gå i konkurs och inte klara av att betala deras hyreskostnader.
Tips:
Öppna konto gratis hos Avanza.se & Etoro.com/sv så kan du handla aktier courtagefritt. Hos Avanza får du ha max 50 000 kr på ditt konto för att handla aktier courtagefritt men hos Etoro är det obegränsat. Hos Etoro kan du dessutom handla i olika sorters valutor, råvaror, index osv på stora delar av världens marknader.
Disclaimer: {etoroCFDrisk}% av privatpersoner förlorar pengar när de handlar med CFD:s. Du bör överväga om du förstår hur CFD:s fungerar och om du har råd att ta den höga risken att förlora dina pengar.
Etoro är en global nätmäklare där man kan handla aktier utan courtage. Man kan även handla CFD:s vilket gör att man både kan gå lång och kort på ett smidigt sätt. Du kan även välja hävstång när du handlar CFD:s.
Disclaimer: Handel med hävstång innebär en hög risk för att du förlorar ditt kapital.
Hos Etoro kan du handla:
- Råvaror
- Index
- Aktier (både vanligt och via CFD)
- Alla olika sorters Valutor
Risk/möjlighet med nya kontorstrender
Under corona-pandemin rekommenderades företag att låta sina anställda jobba hemifrån i så stor utsträckning som möjligt. Många fick även smak för att jobba delar av sin arbetstid hemifrån enligt en undersökning av Kantar Sifo. I undersökningen, genomförd i slutet av 2020, framkom att andelen hemmajobb önskades ökas med ca 250 %. En trend som flera företag även följt och därmed minskat sitt behov av kontor, samtidigt som de kontor som används behöver vara mer flexibla.
Det var däremot bara en förstärkning av den trend som redan tidigare funnits. Bland annat har så kallade cowork-företag ökat mycket kraftigt i Sverige. Med digitaliserade arbeten och önskemål från de anställda kan framtidens kontor se annorlunda ut än idag. Vissa fastighetsbolag kan till och med behöva ändra sitt innehav eller bygga om för att möta kundernas behov.
Konjunkturkänsligt – eller inte
Fastighetsbolag brukar presenteras som stabila och inte lika konjunkturkänsliga som andra bolag på börsen. Men det finns även stor skillnad mellan dessa bolag.
De som hyr ut hyresbostäder, samt är aktiva inom offentlig sektor, påverkas i mycket liten grad av en lågkonjunktur. Då påverkas däremot hotell, butiker och kontor allt mer.
Ta del av hela marknaden via IG💡
✅ IG.com/se erbjuder en kostnadsfri app & plattform
✅ Följ hela världens marknader dygnet runt i realtid
✅ Följ & handla på börsen även när den är stängd
✅ App & plattform är mycket bra för teknisk analys
✅ Lika smidigt att gå kort som att gå lång (satsa på uppgång eller nedgång)
✅ Följ & handla råvaror, index, valutor, aktier & kryptovalutor.
- IG är en populär CFD-mäklare bland svenskar.
- Deras kostnadsfria plattform & app är mycket bra för teknisk analys.
- De erbjuder handel på stängda marknader under kvällar och helger vilket ger möjlighet att ta en position efter marknaden har stängt eller innan den öppnat. Man kan exempelvis ta en position i indexet OMXs30 innan marknaden öppnar på morgonen eller efter stängning på kvällen.
Det går inte att handla CFD:s inom ISK eller kapitalförsäkring men IG rapporterar in alla dina affärer till skatteverket så de kommer förtryckta i din deklaration. Du behöver alltså inte göra något själv, bara godkänna deklarationen. Har du gått back på årets sammanlagda handel hos IG får du tillbaka pengar på skatten. Har du gått plus på årets sammanlagda handel betalar du 30 % i skatt på vinsten, precis som vid vanlig aktiehandel.
CFD (Contract For Difference) är ett derivatinstrument som gör det enkelt att ta en lång eller kort position i underliggande tillgångar så som råvaror, aktier, index, kryptovalutor & valutor.
Man äger inte den underliggande tillgången direkt när man köper en CFD, man äger istället ett instrument som följer/trackar den underliggande tillgångens kurs.
⬆️ Lång position = du tjänar pengar om priset går upp
⬇️ Kort position = du tjänar pengar på att priset går ner (blanka)
⬆️ Köpa CFD:s = ta en lång position
⬇️ Sälja CFD:s = ta en kort position (blanka)
➡️ Sälja CFD:s som du redan äger = nolla positionen
➡️ Köpa CFD:s som du tidigare har sålt/blankat = nolla positionen
När du tar en position i en CFD så satsar du på att värdet på till exempel en aktie, en råvara eller kryptovaluta skall öka eller minska. Aktien, råvaran eller kryptovalutan kallas då för den underliggande tillgången.
Om du trycker på köp så satsar du på att priset på den underliggande tillgången skall gå upp. Om du istället trycker på sälj så satsar du på att den underliggande tillgången skall gå ner (man kan lite förenklat säga att man blankar).
Detta är en av de stora fördelarna med CFD:s. Du kan på ett smidigt sätt satsa på nedgång. Man trycker helt enkelt bara på sälj och väljer hur stor position man vill ta.
I CFD:s finns en inbyggd hävstång. Den bygger på ett så kallat säkerhetskrav. Ett säkerhetskrav är ett krav på att du har minst ett visst belopp i cash på ditt konto för att du skall kunna ta en viss position.
Låt oss säga att du vill ta en position i guld som i bilden ovan. För att du skall få ta en position på ca 14 000 kr i guld så krävs det att du har ca 700 kr på ditt konto. Detta gör att du får en rejäl hävstång. Du satsar bara 700 kr men din position i guldet är på 14 000 kr. Säkerhetskravet här är då 5 %. Hävstången blir då 20 ggr (20x) när säkerhetskravet är 5 %. Du måste alltså ha 5 % av positionen storlek i cash på ditt konto.
Om din position går ner så kommer förlusten att dras från dina 700 kr. Eftersom positionen är så pass stor tack vare hävstången så behövs det väldigt små rörelser för att dina 700 kr skall dubbleras eller utraderas.
För att skydda sig mot detta så skall man se till att hålla nere storleken på sina positioner och ha rejäla marginaler på säkerhetskravet. För denna position vore det kanske rimligt att istället ha ca 7 000 kr i cash/säkerhet på sitt konto för att vara på den säkra sidan. Då har man minskat sin hävstång från 20 ggr ner till 2X. Om 7 000 kr är för mycket för dig att satsa så får du istället ta en mindre position.
Tar du för stora positioner så kommer ditt säkerhetskrav sannolikt att snabbt att raderas ut och din position kommer att stängas automatiskt.
Har du till exempel bara 700 kr på ditt konto så kanske du inte borde ta större positioner än max 1 400 kr eller liknande för att vara på säkra sidan.
Exempel:
Aktien Volvo Ab handlas för 100 kr. Du bedömer att Volvo ab kommer att stiga och köper då 10 st CFD:s med Volvo Ab som underliggande tillgång på nivån 100 kr. Din totala position/exponering är då 1000 kr i Volvo Ab.
Du har satt in 100 kr totalt på ditt CFD-konto. Om säkerhetskravet är 5 procent (%) så dras 50 kr från ditt konto som säkerhetskrav.
Om Volvo Ab stiger till 105 kr och du bestämmer dig för att stänga din position och sälja för 105 kr så har du har tjänat 5 kr x 10 = 50 kr på din affär exklusive eventuellt courtage. Det innebär att du gjort 50% i vinst på det kapital du satte in på ditt CFD-konto.
Om Volvo Ab istället sjunker till 90 kr och du bestämmer dig för att avsluta din position och sälja för 90 kr så har du förlorat 10 kr per CFD och du hade ju köpt 10 st. Du har alltså förlorat totalt 100 kr. Förlusten är lika stor som det belopp du satte in på ditt CFD-konto och det innebär att du har förlorat 100% av de pengarna du satte in på kontot.